Quer comprar outro imóvel? Entenda as regras da Caixa para o segundo financiamento
Banco reativou modalidade após restrições; saiba como o comprometimento renda e o veto ao uso do FGTS afetam quem planeja comprar o segundo imóvel
O financiamento de um segundo imóvel pela Caixa Econômica foi reativado em dezembro do ano passado, após um período de restrição desde o final de 2024. Atualmente, qualquer pessoa física com CPF regular, renda comprovada e capacidade de pagamento pode solicitar o novo crédito. No entanto, há regras específicas para o segundo contrato.
De acordo com a Caixa, os contratos de segundo financiamento representam hoje cerca de 3,2% do total da carteira habitacional da instituição, englobando todas as modalidades e fontes de recursos.
No segundo contrato, existem critérios que abrangem desde restrições legais sobre o uso de subsídios e fontes de financiamento até o próprio uso do FGTS. Entenda abaixo:
Fonte de recursos
O segundo financiamento é restrito aos contratos que utilizam recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), cujo saldo devedor é atualizado pela Taxa Referencial (TR).
Por ser subsidiado pelo governo, o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) é exclusivo para a aquisição do primeiro imóvel. Portanto, se o comprador já tem um contrato ativo ou já utilizou o MCMV no passado, não poderá acessar essa linha novamente.
Dentro do SBPE, as operações do segundo financiamento dividem-se em duas categorias:
- SFH (Sistema Financeiro de Habitação): para imóveis avaliados em até R$ 2,2 milhões
- SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário): para imóveis acima desse patamar.
As regras valem tanto para imóveis novos e usados quanto para unidades adquiridas em leilões da Caixa, seguindo as regras de cada edital. O limite de cota de financiamento segue o padrão do mercado: o banco financia até 80% do valor do imóvel.
Comprometimento de renda
O comprometimento de renda é um dos critérios fundamentais na hora da concessão de crédito habitacional, mesmo no segundo contrato. As regras são estabelecidas por lei para garantir equilíbrio financeiro e a sustentabilidade das famílias, ou seja, evitar um superendividamento.
“Pode ter um segundo, terceiro financiamento, utilizando recursos da poupança. Vai depender da capacidade de pagamento do cliente”, explica Roberto Ceratto, diretor de habitação da Caixa.
- Limite de 30%: por regra legal, o valor da prestação habitacional não pode ultrapassar 30% da renda mensal bruta do cliente. Esse percentual é pensado para que a família ainda tenha recursos para outros compromissos essenciais, como alimentação e transporte;
- Cálculo cumulativo: no caso do segundo financiamento, a Caixa não avalia a nova parcela de forma isolada. O banco soma a prestação do primeiro imóvel (que já está ativo) com a estimativa da nova parcela. O total dessa soma não pode estourar os 30% da sua renda.
"O valor total da dívida em si não é o fator preponderante para a aprovação, mas sim o compromisso mensal estabelecido, para que caiba dentro do orçamento da família", destaca Ceratto. Os bancos utilizam dados de birôs de crédito e do Banco Central para aferir essa capacidade.
Amortização
O comprador não é obrigado a seguir o mesmo modelo do primeiro contrato. É possível escolher entre a Tabela SAC ou a Tabela Price, conforme a conveniência do investidor.
A "amortização" é a parte da parcela destinada para reduzir o valor financiado, enquanto a outra parte da parcela paga os juros daquele mês.
Na tabela Sac, as parcelas começam mais altas e vão caindo ao longo do financiamento. No entanto, a entrada exigida costuma ser mais alta. Por outro lado, os juros pagos no total do financiamento costuma ser menor.
Já a tabela Price possui parcelas mais fixas e a amortização é crescente, mas o montante pago de juros ao todo costuma ser maior.
Pode usar o FGTS no segundo contrato?
Segundo a Caixa, as regras do FGTS determinam que o trabalhador não pode ser titular de um financiamento ativo no âmbito do SFH em qualquer parte do país para utilizar o saldo do fundo, seja para dar entrada, amortizar, liquidar ou pagar parcelas.
Mesmo que o comprador não tenha usado o FGTS no primeiro imóvel, a restrição continua valendo enquanto houver financiamento ativo no SFH em seu nome.
Além disso, para utilização do FGTS, também é necessário que o trabalhador não seja proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel residencial concluído ou em construção, localizado no mesmo município onde mora ou trabalha, incluindo cidades vizinhas ou integrantes da mesma região metropolitana.
“O descumprimento dessas condições impede a utilização do FGTS, ainda que o trabalhador não tenha utilizado o fundo no contrato original”, diz o banco.
Como conseguir taxas de juros mais baixas?
Assim como outros bancos, a Caixa trabalha com a chamada "taxa balcão" (a taxa padrão de mercado), mas oferece descontos nas taxas para clientes que possuem relacionamento com o banco.
Para reduzir o custo do segundo financiamento e melhorar as condições do crédito, o investidor pode:
- Manter um histórico de pagamento regular e sem atrasos;
- Cadastrar e utilizar chaves Pix no banco;
- Compartilhar dados financeiros de outras instituições via Open Finance para melhorar o score interno.
“Nós abrimos mão e reduzimos um percentual da taxa que praticamos em benefício do cliente trazer seu relacionamento para o banco”, diz Ceratto.