BRL Trust renuncia à administração do CACR11 em meio à crise do fundo imobiliário
Saída acontece após meses de turbulência no fundo, que teve dividendos suspensos, contas reprovadas pelos cotistas e problemas em operações que somam valor equivalente à totalidade do patrimônio líquido
A BRL Trust renunciou à administração do fundo imobiliário Cartesia Recebíveis Imobiliários (CACR11), segundo fato relevante divulgado ao mercado nesta sexta-feira (10). A decisão representa mais um capítulo da crise envolvendo o fundo, que nos últimos meses passou por suspensão de dividendos, reprovação das demonstrações financeiras pelos cotistas e problemas em operações de crédito imobiliário da carteira.
De acordo com o comunicado, a administradora notificou a Cartesia Investimentos, gestora do fundo, no dia 7 de julho sobre a renúncia às funções de administração do CACR11.
Com a decisão, a BRL Trust informou que convocará uma Assembleia Geral de Cotistas (AGC) para deliberar sobre a escolha de um novo prestador de serviço para assumir a administração do fundo.
Pelas regras da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), a administradora continuará no cargo até a escolha de um substituto ou pelo prazo de até 180 dias, o que ocorrer primeiro.
A renúncia acontece pouco depois de a própria BRL Trust convocar uma assembleia para que os investidores decidam sobre a manutenção da suspensão dos dividendos do fundo.
No início de julho, a administradora convocou uma assembleia para deliberar sobre a não distribuição de, no mínimo, 95% dos resultados referentes ao primeiro semestre de 2026, o que permitiria manter os recursos dentro do fundo.
Na proposta enviada aos investidores, a Cartesia afirmou que o primeiro semestre foi marcado por uma combinação de eventos que "impactaram severamente" a manutenção da liquidez do CACR11, historicamente próxima de 8% a 10% do patrimônio líquido.
Segundo a gestora, a decisão de preservar caixa tem como objetivo manter recursos para pagamento de eventuais despesas extraordinárias, reinvestimentos e desenvolvimento dos imóveis ligados aos CRIs da carteira.
A gestora informou que espera restabelecer gradualmente a distribuição de dividendos ao longo do segundo semestre de 2026, condicionada à concretização de eventos como o registro da incorporação do projeto modificativo do empreendimento Itaparica, aprovação do projeto modificativo do Savoie, replanejamento da estratégia de vendas do Mallorca e lançamento comercial do Real Park.
A retomada dos dividendos, portanto, depende justamente da evolução de projetos que já aparecem com problemas dentro da carteira do CACR11.
Nos últimos meses, documentos públicos analisados pelo Valor Investe mostraram atrasos, mudanças de cronograma e reestruturações envolvendo esses empreendimentos.
Fundo ficou mais um mês sem pagar dividendos
No fim de junho, o CACR11 informou que não faria a distribuição mensal de dividendos aos cotistas pelo segundo mês.
Em abril, eles anunciaram a primeira suspensão. No mês seguinte, maio, distribuíram R$ 0,23 e, em junho, voltaram a reter os proventos.
A decisão fez as cotas do fundo caírem cerca de 16% na bolsa, ampliando as perdas acumuladas pelo CACR11 somente neste ano para 72%.
Antes da crise, o fundo chegou a figurar entre os maiores pagadores de dividendos do mercado. Em abril, reportagem do Valor Investe mostrou que o CACR11 liderava o ranking de rendimentos acumulados em 12 meses, com retorno em dividendos superior a 20%.
Uma análise mais aprofundada feita pelo Valor Investe, contudo, levantou diversas dúvidas sobre a estrutura dos CRIs responsáveis por sustentar os pagamentos aos investidores.
Contas foram reprovadas pelos cotistas
A crise também chegou às demonstrações financeiras do CACR11 referentes ao exercício de 2025.
As contas do fundo foram reprovadas pelos cotistas após o auditor independente responsável pelas demonstrações financeiras se abster de emitir opinião sobre os números apresentados.
Depois da reprovação, a BRL Trust contratou a RSM Brasil para realizar uma nova auditoria das demonstrações financeiras do fundo.
A decisão aconteceu após questionamentos feitos pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que passou a analisar a situação depois de reportagens publicadas pelo Valor Investe sobre a estrutura dos CRIs.
Na época, a administradora informou que a conclusão dos trabalhos da nova auditoria estava prevista para ocorrer até 30 de junho de 2026. Até a publicação desta reportagem, porém, os novos documentos não haviam sido divulgados ao mercado.
Dias depois do fim do prazo previsto para a divulgação da nova auditoria, a BRL Trust comunicou à Cartesia sua renúncia à administração.
CRIs da carteira enfrentam inadimplência e reestruturações
Documentos públicos analisados pelo Valor Investe mostraram uma sequência de eventos envolvendo operações de crédito imobiliário ligadas ao CACR11.
Entre elas está o CRI Helvetia, que entrou em inadimplência após a devedora deixar de realizar pagamentos previstos na operação.
Antes disso, investidores do CRI já haviam discutido a possibilidade de declarar o vencimento antecipado da dívida após uma série de descumprimentos contratuais, incluindo atrasos superiores a 120 dias nas obras, problemas na curva de vendas, ausência de demonstrações financeiras auditadas e insuficiência dos fundos de reserva.
Outras operações da carteira também passaram por renegociações e mudanças nas estruturas financeiras.
No Alto Lindóia, os investidores aprovaram alterações no fluxo do CRI, incluindo incorporação de juros ao saldo da dívida, adiamento de amortizações previstas e utilização de recursos da própria estrutura para despesas do empreendimento.
Documentos envolvendo Santo André e Itaparica mostraram histórico de renegociações, dificuldades financeiras, imóveis abandonados e tentativas de recuperação dos créditos.
Já nos casos de Savoie e Real Park, documentos analisados pelo Valor Investe mostram aumento da exposição do fundo aos projetos antes da geração de caixa esperada com vendas, além de atrasos em cronogramas e frustração de premissas inicialmente previstas.
Ao todo, a reportagem do Valor Investe mostrou que essas operações somavam R$ 468 milhões em saldo devedor, equivalente à totalidade do patrimônio líquido do CACR11, segundo dados dos relatórios gerenciais.