Leilão de imóveis: saiba como evitar a perda do arremate na Justiça
Descontos podem superar 50%, mas falhas no processo de execução podem levar à anulação da arrematação; especialista explica o que verificar antes do lance
Os leilões de imóveis seguem atraindo compradores em busca de descontos que podem superar 50% do valor de mercado. Mas, antes de dar um lance, vale atenção: em alguns casos, a compra do imóvel em leilão pode ser anulada pela Justiça meses depois, fazendo com que o comprador fique sem poder usar o dinheiro investido até que o caso seja resolvido.
Segundo Igor Lopes Assunção, advogado especializado em disputas judiciais envolvendo imóveis, o risco costuma estar relacionado a falhas ocorridas antes mesmo do leilão. "O maior engano é achar que a compra em leilão elimina automaticamente todos os problemas do imóvel", afirma.
Segundo o advogado, quem não faz uma auditoria cuidadosa antes do lance pode pagar pelo bem e depois enfrentar um processo que pede o cancelamento da compra, ficar anos sem conseguir tomar posse do imóvel e passar muito tempo sem acesso ao dinheiro investido.
Na avaliação de Assunção, dois problemas aparecem com mais frequência nos processos que buscam cancelar a venda do imóvel feita em leilão.
O primeiro é o chamado "preço vil", quando o imóvel vai a leilão por um valor muito inferior ao de mercado. Segundo ele, um sinal de alerta é quando o lance mínimo da segunda rodada de um leilão fica abaixo de 50% da avaliação inicial. Antes de participar, o comprador deve comparar a avaliação com imóveis semelhantes na mesma região e verificar se o antigo proprietário questionou judicialmente esse valor.
Outro ponto de atenção é a forma como o proprietário foi avisado sobre o processo. Assunção explica que a intimação por edital, sem que antes tenham sido esgotadas as tentativas de localizar o devedor, pode levar ao cancelamento da venda. Por isso, recomenda que o interessado vá além da leitura do edital. Em leilões judiciais, o ideal é analisar todo o processo, incluindo citações, penhoras, avaliações e intimações, de preferência com apoio jurídico.
O que mudou para quem compra
Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que passou a orientar todos os processos semelhantes no país (Tema 1.134), trouxe mais segurança para quem participa de leilões judiciais.
Segundo esse entendimento, débitos tributários anteriores à venda, como IPTU, devem ser quitados com o valor obtido no próprio leilão e não podem ser transferidos a quem comprou o imóvel, ainda que o edital estabeleça o contrário.
Isso, porém, não significa que a aquisição esteja livre de custos extras. Continuam sob responsabilidade do comprador despesas como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), a comissão do leiloeiro, os custos de registro e eventual regularização do imóvel.
Já as dívidas de condomínio exigem análise específica de cada caso, enquanto as regras para leilões extrajudiciais, como os promovidos por bancos, seguem disciplina própria.
A compra não termina com o pagamento
Outro erro comum, segundo o especialista, é acreditar que o pagamento encerra o processo. Depois de quitar o imóvel, o comprador recebe o documento emitido pela Justiça que comprova a compra no leilão, mas isso ainda não significa que ele seja oficialmente o proprietário nem que possa entrar no imóvel imediatamente.
Ainda é necessário registrar o imóvel em cartório, verificar se há recursos pendentes e adotar os procedimentos legais para obter a posse, caso o imóvel continue ocupado.
"A estratégia para conseguir a posse do imóvel tem que existir antes mesmo do lance. A boa compra não termina com o pagamento; ela termina com o imóvel registrado, regularizado e efetivamente disponível ao comprador", afirma.