Fundos de papel indexados ao CDI estão imbatíveis, diz gestor de FIIs

Com o CDI em dois dígitos, os fundos imobiliários que seguem o indicador entregaram o maior retorno com a menor oscilação, e pressionaram os fundos de tijolo, mas gestores defendem horizonte de longo prazo

Com o CDI na casa dos 14% ao ano, ficou "quase impossível" para os fundos imobiliários superar o desempenho dos fundos de recebíveis atrelados ao próprio CDI, afirmou Alessandro Vedrossi, sócio-diretor de ativos reais da Valora Investimentos. Enquanto o juro seguir nesse patamar, disse, esses fundos de papel são "imbatíveis".

O que mais chamou sua atenção é o que classificou como um contrassenso: os fundos indexados ao CDI vêm entregando, ao mesmo tempo, o maior retorno e a menor oscilação de preço. "Mais retorno deveria vir com mais volatilidade, e é o contrário", observou. Na sequência viriam os fundos de recebíveis atrelados à inflação, com retorno menor e oscilação maior, mas ainda assim, em sua leitura, à frente da média dos fundos de tijolo.

Vedrossi lembrou que o próprio CDI frustrou as apostas de queda. A expectativa de recuo já em 2024 não se concretizou, e o ano fechou com o indexador em 12%, movimento que ele atribuiu ao afrouxamento da política fiscal. Em 2025, o CDI encerrou em 15%. O IFIX teve um bom ano em 2025, ponderou, mas o juro elevado é ruim para a indústria como um todo. "O CDI alto desse jeito exige que o investidor tenha posição aí", afirmou.

Tijolo sob pressão

Nesse ambiente, os fundos de tijolo (aqueles que investem diretamente em imóveis físicos) ficam "extremamente afetados", avaliou Rodrigo Abbud, sócio e CEO da Pátria Real Estate Brasil, do Pátria Investimentos.

Ele explicou que o forte desempenho de 2025 partiu de uma base muito baixa deixada por 2024, ano que castigou o setor. Investidores se anteciparam para corrigir a distorção, e 2026 voltou a ceder. Montar uma carteira de fundos de tijolo, nesse quadro, ficou difícil e volátil. "A cota acorda com a notícia de que fechou o Estreito de Ormuz, o petróleo sobe e ela vem para baixo", exemplificou. A forma de se proteger, disse, tem sido ganhar escala: quanto maior o fundo, mais estável o preço da cota e o rendimento diante de resgates.

O contraponto do longo prazo

Para Pedro Carraz, sócio e gestor de fundos imobiliários da XP Asset Management, a maior oscilação do tijolo é natural, e o investidor incomodado com ela "comprou errado". Ele defendeu o FII como um veículo isento e eficiente para investir no mercado imobiliário: com R$ 100, o investidor se torna sócio de dezenas de shoppings, num ativo de longo prazo.

Carraz comparou o comportamento das cotas ao de um imóvel físico. Quem compra um shopping não acompanha a cotação diária, disse. Na pandemia, os FIIs perderam valor rapidamente, mas os prédios e galpões não. "Comprar ativo de qualidade é sempre uma boa resposta", afirmou, ao descrever o imóvel como um investimento defensivo, que protege contra a inflação e valoriza no longo prazo. Uma alta ou queda de 5% na cota, na sua visão, não deveria ser problema. "Temos que olhar para os próximos dez anos", concluiu.

A dificuldade de originar em IPCA

Questionado sobre a escolha entre CDI e inflação, Vedrossi reconheceu que o juro alto cria um ambiente hostil ao crédito e pressiona empresas e projetos. Um de seus maiores fundos, indexado ao CDI, historicamente entregou CDI + 3%; há cerca de dois anos ele reduziu a meta para CDI + 2%, ao se tornar mais avesso a risco. O alerta é que não está fácil originar crédito em CDI para o ciclo inteiro de um projeto, ainda que o prazo de um ano seja mais tranquilo.

Nas operações atreladas à inflação, disse ter dificuldade ainda maior de originação. No ano passado, montou cerca de R$ 1,5 bilhão em operações, de 80% a 90% em CDI. "Todo mundo quer IPCA + 9%, e eu não consigo fazer IPCA + 12%", afirmou. A marcação a mercado de seu fundo estaria em IPCA + 11%, um patamar de retorno que, segundo ele, não consegue originar mantendo a qualidade de crédito da carteira. Os yields na marcação a mercado dos papéis de inflação, resumiu, estão muito altos.

Onde estão as oportunidades

O contraponto ao macro desafiador, para Abbud, está no micro, que tem se mostrado favorável. As lajes corporativas ainda não vão bem, com recuperação lenta e vacância alta, mas as cotas descontadas abrem espaço para ganho de capital. A logística é uma boa aposta de curto prazo; os escritórios, uma aposta para o futuro. Carraz reforçou que o salto de ganho real em galpões logísticos tem sido expressivo, movimento que se estende também às lajes.